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王海滨:房产观澜12:核心地带的房地产有多坚挺?_海滨政经述-橡谷智库

2018-09-17 19:07来源:80后整理网友评论0

我们常讨论房地产的三要素是:地段、地段、地段。

于是我们把学区房和市中心的核心地带列入抗跌的区域,但实际上有很多人是把这些地段列入不跌的概念。

然而在去年房价暴涨的数据里,核心地带上涨趋缓,以上海为例,中外环才是突飞猛涨的区域。从全国来看,三四线城市跌,一线城市涨。细节是三四线城市的乡镇价格涨,一线城市的环外涨。

根据社科院的数据,可以判断人们的收入比,去年在中外环买房子的,大部分都是以全家人身价全力以赴的刚需,乡镇买房的都是在县市没有买房的农民刚需。

但是县市都在下跌,一线城市的核心地带涨幅趋缓。

在二季度呈现的,二线城市和一线城市的环外下跌,核心地带滞涨,成交量下降。

我也几乎没有分析内在的逻辑,只是从反腐和富人资本出逃的角度来分析,说核心地带的很多业主已经转移资金到欧美,不再购买,炒房者也不介入。昨天和朋友饭局,聊起中考,其中一个参加中考孩子的父亲谈论选择学校的细节,我恍然大悟。

以上海为例,核心地带原来有六七个名校,现在已经实际排名滑落,原因在于生源缺乏。今年外围可能有一两万生源,核心只有二千多生源。以致于要向外围学校求援,孩子的父亲被班主任要求直升核心某个重点学校,但并没有答应。核心地带的学校随着生源的不够丰富,进而降低要求,开始形成恶性循环。你可以想像父母们对学区的精通和无所不知,只依靠口口相传,已经把全市所有学校排出个清晰的队伍来。

而市区生源的减少,则原因在于很多购房者仅仅是做资产配置,另一个原因是有能力在市区买房的人,都把子女送去了国外。

所以,市中心抗跌的因素只剩下土地稀缺和医疗便利。

但随着人口的变化,医院未来也会面临患者资源流失的危险,目前由于人们对名医名院的追逐,郊区的甚至也会跑去市中心看病,没有问题。

从这些方面来说,未来真正属于富人的资本正在布局,环外刚需衰减,核心地带不跌的可能性是不存在的。环外下跌是必然的。

回到上一篇,我提及改善型类型才是以后地产公司发展的方向,很多人不解,说很多中产已经拥有了多套房子。

首先能够拥有多套房子的,在市区拥有的,绝大多数已经不属于中产;在郊区拥有的,他们有替代这些房源向市区迁移的可能。

真正的需求在于学区房,而目前在上海发生的变化,是好的学校正迅速转变为原来非主流社区的地段,拥有庞大中产市民人口的杨浦、浦东、松江、普陀、宝山的部分地区等地。

我相信在其他一线城市也存在这现象。对于开发商来说,如果你准备以此基业长青的发展下去,可以考虑的区域是学区房和生源集中的区域,有野心和实力的,可以投资民营学校,集中好的师资来自己打造学区。

对于私人投资者,选择则非常简单:寻找中产市民集中,且年龄段拥有学龄儿童少年的学区房投资。但避开核心地带,记住,那里的富人孩子都不在当地,而他们的购买力又去了海外。

这是橡谷智库给你的投资建议,仅供参考,不作投资之诱导,责任自负

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